中古マンションを探すときには、まず、いろいろな条件を自分なりに整理して、優先順位を付けてみましょう。そうすることで、選択基準が決まってきますので、物件を絞り込むことができます。また、不動産屋に条件を提示する場合にも便利です。

資金計画

新規購入の場合はローンを組む場合が普通ですが、中古マンションの場合も、一括払い・ローン返済のどちらでも無理のない返済計画かチェックしましょう。その場合、管理費、駐車、駐輪代なども含めて考慮しましょう。 マンションは購入費用を支払ってしまえば、その後は「ただ」で住めると思うと間違いです。管理費と言って、エレベーターの維持費や清掃費や修繕積立金などが毎月掛かります。15,000円から場合によっては4〜5万円掛かることもあります。

※新規購入の場合は、新築・中古別に所得税の特別控除を受けることができます。
※購入の前に土地や建物を売却している場合は、分離課税を計算する上で譲渡所得に対する特別控除を受けることができます。

管理形式

■管理組合

通常、マンションには管理組合があります。数人の理事を選任して、年1回総会を開き決算報告、意見交換を行い、その年の修繕項目などについて議決します。
管理組合は、区分所有の権利者が組合員で、住宅に限らず、店舗などの部分の所有者もこのメンバーとなります。組合のなかには法人化されたものもあります。

■管理規約

マンションは固有の管理規約を制定し、それに基づき議決などを行います。住戸の大小にかかわらず議決権は各戸1票が普通です。

■管理人

規模の大きいマンションは、管理室に管理人が常駐しています。また、管理人が常駐していなくても、オートロック形式でエントランスホールに鍵が掛かり住人を呼び出さないと中に入れないよう、セキュリティ対策をとっているところもあります。

立地と周辺環境

■通勤、通学の便

通勤、通学の便をチェックしましょう。バスの運行時間や自転車の駅前駐輪場の位置も要チェック事項です。また、小さい子のいる共働きの場合は保育所の有無と位置も要チェックです。

■前面道路の状態

前面道路の状態も大事な要素です。幹線道路の場合は、夜間の騒音も気をつける必要があります。また、歩道の有無も要チェックです。

■騒音など

大きな道路際、線路沿いなど、窓を開放できないほどの騒音がある場合は、日常生活のなかで必ず問題が出てきます。 周辺環境は一度ではわからないので、時間帯を変えて周辺を歩いて見ることが重要です。天気や季節、時間帯ごとにまったく違って感じるものです。

中古マンションを、構造や築年数、間取りなどのハード面から考えてみます。

構造

■免震構造

基礎部分のバネやゴムで建物に振動を伝えないようになっています。柱は地震力を受けないので細くすることができます。

■制震構造

上部の錘（おもり）で建物の振動を抑えます。「だるま落とし」の原理で、地震のときも建物は動いても上部の錘は動かないので揺れを抑制することができます

築年数

間取り

部屋数と配置を、家族のライフスタイルと比べて、日当りや動線からチェックします。
また、将来の家族構成も考慮したいものですが、子供の学校や保育所の問題が無ければ、その時は買い換えるというのも方法です。
中古マンションの場合は、リフォームして自分のライフスタイルに間取りを合わせることも可能です（リフォームする時は、管理規約などで、できることとできないことがあるので注意しましょう）。

遮　音

構造的には、RC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造が遮音性能は高くなっています。S（鉄骨）造は遮音性能が劣るので、賃貸では使われますが、分譲物件ではあまり見かけません。
隣接する住戸との戸境壁は建築基準法で一定の遮音性能を考慮して、構造が規定されています。RC（鉄筋コンクリート）造のマンションはそれを上回るものが多いのでそれほど気にすることはありません。
左右上下の住まいのピアノなどの楽器やペットの飼育がどうなっているかもチェックできればいいのですが、フローリングの材料が遮音性のものを使っていればある程度安心です（多少フワフワした足ざわりのフローリングが遮音フローリングというものです）。

設備（エネルギー源）

エネルギー源の選択は何を求めるかにより変ってきます。電気は安全性と使いやすさから選択されますが、IHコンロの使い勝手や節電を考えるとガスもあったほうがいい場合もあるようです。
全体の傾向は、オール電化の方向に向かっていましたが、東日本大震災以来見直す人もいるようです。

環　境

■方位と採光

主採光面がどの方位になるかは、日当たりの点で重要です。住戸が東向きか西向きかのマンションの場合、朝日を優先するか（午前中の日当たり）、夕日を採るか（午後の日当たり）で迷うところです。あとは、眺望が問題となります。

■空き地の有無

特に南側の隣接の土地について、古い木造住宅街だったり、空地がある場合は注意が必要です。ビルやマンションになったりする可能性が高いからです。

防犯・防災

住まいの安全として、防犯は大事な要素です。自動的にオートロックがかかるものが最近の傾向ですが、昔の長屋を考えるとき、マンション全体がコミュニティーのように人間関係が密になっていれば、これも防犯上有効です。

施行の状態

【施工の良し悪し】＝【建設会社の大きさ】ではありません。それらを見極めるのは難しいですが、例えば、床の水平具合や建具の閉まり具合などで判断できます。床の傾きなどはパチンコ玉、丸い鉛筆（赤鉛筆）などあるとわかりやすいでしょう。パチンコ玉は転がっても、赤鉛筆が転がらなければOKでしょう。
また、浴室はほとんどがユニットバスですが、その場合、天井に四角い枠が付いているので、それを押し上げると外れます。そうすると、コンクリートの床（天井）が見えます。そのコンクリートの状態から施工の良し悪しが見えてきます。万一、そこが湿っているようなら、上の階からの漏水の可能性が高いので要注意です。
また、押入れの天井などの見えない部分に漏水跡など無いかも、チェックしましょう。